- Moderator
- #901
- 8 902
- 25 790
Centralni planiści urbaniści
Jeśli ktoś chce osiągnąć społeczny cel "uwłaszczenia mieszkaniowego", powinien opowiadać się za fundamentalnymi reformami i... - a fe! - deregulacją. O dziwo nawet najbardziej wrażliwe społecznie osoby rzadko to robią. Jednym z wyjaśnień jest wpływ, jaki na naszą świadomość wywierają urbaniści. Urbanistyka jako nauka teoretyczna jest mało pociągająca - jej uprawianie jest ekscytujące dopiero wtedy, gdy jest stosowana. Nic dziwnego, że jej adepci wykazują często mentalność centralnych planistów. Kusi ich wizja władzy kreowania otoczenia zgodnie z ich koncepcjami. Ta mentalność to właśnie punkt wspólny między nimi a wrażliwą społecznie lewicą.
Modne obecnie nurty w urbanistyce dążą do zabudowy miejskiej zorganizowanej wokół placu centralnego, do tego, by mieszkańcy mieli pod ręką wszystko, co im potrzebne, od urzędów przez sklepy po szkoły i by mogli do większości tych miejsc dotrzeć piechotą. Stawia się na parki, deptaki, nie toleruje się samochodów, wspiera komunikację publiczną. Miasto ma być harmonijną społecznością szczęśliwych mieszkańców. Wizja ta ma więc naturalny urok.
Problem w tym, że niemal każdy sposób jej realizacji wiąże się ze ścisłymi regulacjami rynku budowlanego. Świetnym przykładem jest amerykańskie Portland, które przez ostatnie dwie dekady realizowało ideę nowego urbanizmu. Ceny ziemi wzrosły tam w rezultacie o 400 proc., a ceny domów o blisko 80 proc. W rezultacie ubogich na zamieszkanie w Portland nie stać wcale.
Na całym świecie urbaniści walczą z negatywnymi skutkami swoich planów poprzez dokładanie kolejnych ograniczeń. Gdy okazuje się, że ludzie zamiast mieszkać w centrum, wolą przedmieścia, ustanawiają np. pasy zieleni ograniczające rozrost miasta. Efekt to dalsze ograniczanie podaży. Na przykładzie Seulu obliczono, że 1 proc. wzrostu podaży gruntów pod budowę mieszkań przekłada się na 1,4 proc. spadku cen ziemi i 0,2 proc. spadku cen nieruchomości.
To wszystko nie oznacza jednak, że miast nie należy planować wcale i pozwolić na ich zupełnie nieskrępowany rozwój. Istnieją warte rozważenia ekonomiczne argumenty za tym, że regulacja jest czasami konieczna. Zbyt duże zagęszczenie (albo zbyt małe) budynków mieszkalnych skutkować będzie totalnym zakorkowaniem ulic. Mogą zniknąć tereny zielone, co doprowadzi do spadku jakości powietrza w mieście. Obok niskich budynków mogą powstawać zbyt wysokie, zasłaniając dopływ światła dziennego. Obok budynków mieszkalnych mogą powstawać fabryki, które produkują np. hałas czy uciążliwe zapachy.
Mądrze zaprojektowane regulacje to takie, które zamiast ograniczać wzrost miasta i wtłaczać go w sztywne ramy ograniczonej wyobraźni planistów, próbują dostosować się do potrzeb mieszkańców - tych obecnych i tych przyszłych. - U nas nie ma dialogu pomiędzy urbanistami a rynkiem. Urbaniści powinni zbierać sygnały, czego rynek, czyli kupujący i sprzedający, chce i brać je za punkt wyjścia przy tworzeniu strategii rozwoju. Nie chodzi przy tym o to, by Polskę pokryć w stu procentach planem zagospodarowania, ale o to, by plany tworzono tam, gdzie są potrzebne, czyli tam, gdzie ludzie chcą mieszkać - uważa Jacek Bielecki.
Uniknąć bombardowania
Nasze metropolie w wyniku dekad błędów planistycznych skazane są jeszcze na długie lata problemów mieszkaniowych. Wobec tego niektórzy uważają, że należy ograniczyć np. ceny najmu. Taki pogląd niedawno przedstawił Jakub Wątor w artykule "Wprowadźmy limit ceny wynajmu" na łamach "Gazety Wyborczej", powołując się na przykład Berlina, w którym kontrola czynszów obowiązuje od zeszłego roku. To zły pomysł.
Już szwedzki ekonomista (i przy okazji socjalista) Assar Lindbeck zauważał, że "kontrola czynszów to najbardziej efektywne narzędzie dewastacji miasta zaraz obok bombardowania". Kontrola czynszów, jeśli jest realnie egzekwowana, prowadzi do dalszego ograniczania podaży mieszkań i spadku ich jakości. Gdy w USA porównano mieszkania i domy podlegające i niepodlegające kontroli czynszów, okazało się, że aż 28 proc. z tych pierwszych popadało w ruinę. Drugich zjawisko degradacji dotknęło tylko w 8 proc. W Berlinie, na szczęście, limity cen najmu nie są w praktyce egzekwowane.
Skoro kontrola czynszów jest złym pomysłem, wraca argument o konieczności wspierania rynku państwowymi subwencjami do kredytów i programem "Mieszkanie plus". Pamiętajmy jednak, jak wyglądają dotychczasowe osiągnięcia państwa w tych kwestiach. Jedyna grupa, która naprawdę wzbogaciła się w ramach programu Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych, to deweloperzy, którzy wiedząc, na jakie mieszkania będą dopłaty, odpowiednio podnieśli ich ceny. Załóżmy, że sprzedajesz pomarańcze, a rząd dopłaca kupującym złotówkę do każdego kilograma. Czy nie podniósłbyś cen np. o 90 groszy? Taki mechanizm zadziałał u deweloperów.
Dodajmy też, że dotychczasowe plany wsparcia mieszkalnictwa dały w sumie niecałe 300 tys. nowych lokali (dane za Money.pl), co każe sądzić, że plan wybudowania do 2030 r. 2,7 mln mieszkań to myślenie magiczne. Nie powiódłby się nawet wtedy, gdyby rząd budował w tempie z czasów PRL-u (przyrost mieszkań był wyższy niż obecnie).
Są jednak inne rozwiązania, którymi można wspomóc rynek równolegle z racjonalizacją planowania i reformą administracji. Można wprowadzić ulgi podatkowe dla osób oszczędzających na własne mieszkania. Można wprowadzić bony mieszkaniowe dla niezamożnych, pozwalające na tańszy wynajem i ułatwiające prywatyzację mieszkań komunalnych. Można zachęcać do wykorzystywania nowych technologii z dziedziny "ekonomii dzielenia się" - takich, jak serwis Airbnb - które pozwalają łatwiej zarabiać na prywatnym wynajmie.
- Dodatkową podaż mieszkań na wynajem uruchomiłaby też zmiana praw chroniących lokatorów. Umowa najmu powinna opierać się na kodeksie cywilnym. Nie może być tak, że osoba, która nie płaci, może mieszkać dalej... To tak, jakby pracodawca mógł nie płacić swoim pracownikom. Ponadto więcej mieszkań na wynajem to niższe czynsze rynkowe - zauważa prof. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej. Profesor przekonuje także, że grunty należące obecnie do państwa można by oddać deweloperom pod budowę czynszówek niemal za darmo. - Pod warunkiem że przez pierwsze 20 lat pobieraliby niższy czynsz. O ile, to kwestia negocjacji. To rozwiązanie znane w innych krajach - uważa.
Tego typu działań, których efekt znacznie łagodziłby problemy mieszkaniowe niezamożnych i dał czas na zaprojektowanie bardziej fundamentalnych reform, można by podjąć sporo. Tylko czy politycy mieliby żywotny interes w uleczeniu mieszkaniówki? Niekoniecznie. Straciliby wtedy jedno z naprawdę potężnych narzędzi polityki socjalnej służących do manipulowania wyborcami.
Sebastian Stodolak
18.11.2016
Dziennik Gazeta Prawna
Jeśli ktoś chce osiągnąć społeczny cel "uwłaszczenia mieszkaniowego", powinien opowiadać się za fundamentalnymi reformami i... - a fe! - deregulacją. O dziwo nawet najbardziej wrażliwe społecznie osoby rzadko to robią. Jednym z wyjaśnień jest wpływ, jaki na naszą świadomość wywierają urbaniści. Urbanistyka jako nauka teoretyczna jest mało pociągająca - jej uprawianie jest ekscytujące dopiero wtedy, gdy jest stosowana. Nic dziwnego, że jej adepci wykazują często mentalność centralnych planistów. Kusi ich wizja władzy kreowania otoczenia zgodnie z ich koncepcjami. Ta mentalność to właśnie punkt wspólny między nimi a wrażliwą społecznie lewicą.
Modne obecnie nurty w urbanistyce dążą do zabudowy miejskiej zorganizowanej wokół placu centralnego, do tego, by mieszkańcy mieli pod ręką wszystko, co im potrzebne, od urzędów przez sklepy po szkoły i by mogli do większości tych miejsc dotrzeć piechotą. Stawia się na parki, deptaki, nie toleruje się samochodów, wspiera komunikację publiczną. Miasto ma być harmonijną społecznością szczęśliwych mieszkańców. Wizja ta ma więc naturalny urok.
Problem w tym, że niemal każdy sposób jej realizacji wiąże się ze ścisłymi regulacjami rynku budowlanego. Świetnym przykładem jest amerykańskie Portland, które przez ostatnie dwie dekady realizowało ideę nowego urbanizmu. Ceny ziemi wzrosły tam w rezultacie o 400 proc., a ceny domów o blisko 80 proc. W rezultacie ubogich na zamieszkanie w Portland nie stać wcale.
Na całym świecie urbaniści walczą z negatywnymi skutkami swoich planów poprzez dokładanie kolejnych ograniczeń. Gdy okazuje się, że ludzie zamiast mieszkać w centrum, wolą przedmieścia, ustanawiają np. pasy zieleni ograniczające rozrost miasta. Efekt to dalsze ograniczanie podaży. Na przykładzie Seulu obliczono, że 1 proc. wzrostu podaży gruntów pod budowę mieszkań przekłada się na 1,4 proc. spadku cen ziemi i 0,2 proc. spadku cen nieruchomości.
To wszystko nie oznacza jednak, że miast nie należy planować wcale i pozwolić na ich zupełnie nieskrępowany rozwój. Istnieją warte rozważenia ekonomiczne argumenty za tym, że regulacja jest czasami konieczna. Zbyt duże zagęszczenie (albo zbyt małe) budynków mieszkalnych skutkować będzie totalnym zakorkowaniem ulic. Mogą zniknąć tereny zielone, co doprowadzi do spadku jakości powietrza w mieście. Obok niskich budynków mogą powstawać zbyt wysokie, zasłaniając dopływ światła dziennego. Obok budynków mieszkalnych mogą powstawać fabryki, które produkują np. hałas czy uciążliwe zapachy.
Mądrze zaprojektowane regulacje to takie, które zamiast ograniczać wzrost miasta i wtłaczać go w sztywne ramy ograniczonej wyobraźni planistów, próbują dostosować się do potrzeb mieszkańców - tych obecnych i tych przyszłych. - U nas nie ma dialogu pomiędzy urbanistami a rynkiem. Urbaniści powinni zbierać sygnały, czego rynek, czyli kupujący i sprzedający, chce i brać je za punkt wyjścia przy tworzeniu strategii rozwoju. Nie chodzi przy tym o to, by Polskę pokryć w stu procentach planem zagospodarowania, ale o to, by plany tworzono tam, gdzie są potrzebne, czyli tam, gdzie ludzie chcą mieszkać - uważa Jacek Bielecki.
Uniknąć bombardowania
Nasze metropolie w wyniku dekad błędów planistycznych skazane są jeszcze na długie lata problemów mieszkaniowych. Wobec tego niektórzy uważają, że należy ograniczyć np. ceny najmu. Taki pogląd niedawno przedstawił Jakub Wątor w artykule "Wprowadźmy limit ceny wynajmu" na łamach "Gazety Wyborczej", powołując się na przykład Berlina, w którym kontrola czynszów obowiązuje od zeszłego roku. To zły pomysł.
Już szwedzki ekonomista (i przy okazji socjalista) Assar Lindbeck zauważał, że "kontrola czynszów to najbardziej efektywne narzędzie dewastacji miasta zaraz obok bombardowania". Kontrola czynszów, jeśli jest realnie egzekwowana, prowadzi do dalszego ograniczania podaży mieszkań i spadku ich jakości. Gdy w USA porównano mieszkania i domy podlegające i niepodlegające kontroli czynszów, okazało się, że aż 28 proc. z tych pierwszych popadało w ruinę. Drugich zjawisko degradacji dotknęło tylko w 8 proc. W Berlinie, na szczęście, limity cen najmu nie są w praktyce egzekwowane.
Skoro kontrola czynszów jest złym pomysłem, wraca argument o konieczności wspierania rynku państwowymi subwencjami do kredytów i programem "Mieszkanie plus". Pamiętajmy jednak, jak wyglądają dotychczasowe osiągnięcia państwa w tych kwestiach. Jedyna grupa, która naprawdę wzbogaciła się w ramach programu Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych, to deweloperzy, którzy wiedząc, na jakie mieszkania będą dopłaty, odpowiednio podnieśli ich ceny. Załóżmy, że sprzedajesz pomarańcze, a rząd dopłaca kupującym złotówkę do każdego kilograma. Czy nie podniósłbyś cen np. o 90 groszy? Taki mechanizm zadziałał u deweloperów.
Dodajmy też, że dotychczasowe plany wsparcia mieszkalnictwa dały w sumie niecałe 300 tys. nowych lokali (dane za Money.pl), co każe sądzić, że plan wybudowania do 2030 r. 2,7 mln mieszkań to myślenie magiczne. Nie powiódłby się nawet wtedy, gdyby rząd budował w tempie z czasów PRL-u (przyrost mieszkań był wyższy niż obecnie).
Są jednak inne rozwiązania, którymi można wspomóc rynek równolegle z racjonalizacją planowania i reformą administracji. Można wprowadzić ulgi podatkowe dla osób oszczędzających na własne mieszkania. Można wprowadzić bony mieszkaniowe dla niezamożnych, pozwalające na tańszy wynajem i ułatwiające prywatyzację mieszkań komunalnych. Można zachęcać do wykorzystywania nowych technologii z dziedziny "ekonomii dzielenia się" - takich, jak serwis Airbnb - które pozwalają łatwiej zarabiać na prywatnym wynajmie.
- Dodatkową podaż mieszkań na wynajem uruchomiłaby też zmiana praw chroniących lokatorów. Umowa najmu powinna opierać się na kodeksie cywilnym. Nie może być tak, że osoba, która nie płaci, może mieszkać dalej... To tak, jakby pracodawca mógł nie płacić swoim pracownikom. Ponadto więcej mieszkań na wynajem to niższe czynsze rynkowe - zauważa prof. Marek Bryx ze Szkoły Głównej Handlowej. Profesor przekonuje także, że grunty należące obecnie do państwa można by oddać deweloperom pod budowę czynszówek niemal za darmo. - Pod warunkiem że przez pierwsze 20 lat pobieraliby niższy czynsz. O ile, to kwestia negocjacji. To rozwiązanie znane w innych krajach - uważa.
Tego typu działań, których efekt znacznie łagodziłby problemy mieszkaniowe niezamożnych i dał czas na zaprojektowanie bardziej fundamentalnych reform, można by podjąć sporo. Tylko czy politycy mieliby żywotny interes w uleczeniu mieszkaniówki? Niekoniecznie. Straciliby wtedy jedno z naprawdę potężnych narzędzi polityki socjalnej służących do manipulowania wyborcami.
Sebastian Stodolak
18.11.2016
Dziennik Gazeta Prawna
...również chciałby wybudować jakieś puste miasta, ale na mniejszą skalę...